News

ล่าสุด

Showing posts 1 - 5 of 16. View more »

เหรียญสองด้าน...! “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง”

posted Mar 28, 2015, 10:50 AM by nerud s


เหรียญสองด้าน...! “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง”
เหรียญสองด้าน...! “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง”
แนวคิดการออกพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ กลายเป็นประเด็นที่ถูกวิพากษ์วิจารณ์กันอย่างกว้างขวางในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา เนื่องจากสร้างความตื่นตระหนกจากความกังวลเกี่ยวกับภาระภาษีที่จะเพิ่มขึ้นทั้งสำหรับภาคประชาชนทั่วไปและภาคธุรกิจ อย่างไรก็ดี จากการที่รัฐบาลประกาศให้เลื่อนการพิจารณาเรื่องนี้ออกไปเพื่อศึกษารายละเอียดเพิ่มเติม ทำให้ทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้องมีเวลามากขึ้นในการถกเถียงและวิเคราะห์ข้อดี-ข้อเสียของ พ.ร.บ.ดังกล่าว

       
        ทั้งนี้ บริษัท เจแอลแอล (โจนส์ แลง ลาซาลล์) บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ มองว่า โดยหลักการ การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นสิ่งที่มีประโยชน์ทั้งสำหรับนโยบายการคลังของประเทศ และสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ดี แนวคิดการจัดเก็บภาษีใหม่ใดๆ ก็ตาม ไม่เฉพาะภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น มักได้รับการต่อต้านจากสาธารณะอย่างกว้างขวาง ซึ่งเป็นสถานการณ์ที่พบเห็นได้ในหลายๆ ประเทศทั่วโลก ดังนั้น การเปิดโอกาสและพื้นที่ให้มีการพูดคุยแลกเปลี่ยนความเห็นของฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องเพื่อสร้างความเข้าใจและหาแนวทางลดผลกระทบเชิงลบ จึงน่าจะเป็นแนวทางที่เหมาะสม
       
        ประโยชน์และข้อดีของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
       
        ในแง่ของอสังหาริมทรัพย์ การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างน่าจะมีส่วนช่วยในการกระตุ้นให้มีการใช้ประโยชน์ในที่ดินให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยเฉพาะเมื่อมีการกำหนดให้ใช้เพดานภาษีสูงสุดสำหรับที่ดินรกร้างที่ไม่มีการใช้ประโยชน์ นอกจากนี้ การจัดเก็บภาษีน่าจะมีส่วนช่วยให้มีการซื้อขายที่ดินเพื่อเก็งกำไรลดลง เนื่องจากภาษีใหม่จะเป็นภาระทางการเงินสำหรับผู้ที่ถือครองที่ดิน และเพิ่มความเสี่ยงให้กับนักเก็งกำไร ในกรณีที่ต้องถือครองที่ดินไว้นานกว่าที่คาดไว้ โดยเฉพาะในทำเลที่ได้รับความนิยม
       
        การซื้อขายที่ดินเพื่อเก็งกำไรที่ลดลง น่าจะมีส่วนช่วยในการชะลอไม่ให้ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และหัวเมืองใหญ่อื่นๆ พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วจนเกินไปดังที่เกิดขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ การเก็งกำไรที่ลดลงน่าจะมีส่วนช่วยให้ผู้ที่ต้องการใช้ที่ดินสำหรับใช้ทำประโยชน์ ไม่ว่าจะเป็นบุคคลทั่วไปหรือบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สามารถซื้อที่ดินได้ในราคาที่ไม่ได้ถูกผลักดันให้สูงเกินจริงจากการเก็งกำไร ซึ่งจะทำให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในทำเลที่ดีได้มีความเป็นไปได้มากขึ้น โดยเฉพาะในทำเลที่ใกล้กับส่วนขยายของระบบขนส่งมวล
       
        ในระยะยาว คาดว่าระบบการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใสมากขึ้น เนื่องจากการจะจัดเก็บภาษีให้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ภาครัฐฯ จะต้องมีการจัดเก็บและเผยแพร่ข้อมูลเกี่ยวมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้ครอบคลุมและเป็นปัจจุบันมากกว่าที่เป็นอยู่ การมีข้อมูลที่โปร่งใสมากขึ้นจะเป็นประโยชน์สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อ-ขาย หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
       
        ข้อจำกัดผลกระทบเชิงลบ
       
        ในภาพกว้าง การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ย่อมมีผลกระทบต่อคนจำนวนมากที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดินหรืออื่นๆ ซึ่งผลกระทบที่เกิดขึ้นจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์และมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่บุคคลธรรมดาหรือบริษัทถือครอง
       
        นอกจากนี้ ผู้มีรายได้น้อยแต่อาศัยอยู่ในทำเลดีในหัวเมืองใหญ่ๆ ที่ดินมีราคาสูง จะได้รับผลกระทบจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วยอย่างไม่ต้องสงสัย ดังที่เกิดขึ้นในหลายๆ แห่งทั่วโลก แต่ภาครัฐฯ สามารถออกมาตรการต่างๆ เพื่อลดผลกระทบได้
       
        ในกรณีของกรุงเทพฯ จะพบว่าในทำเลดีๆ หลายๆ ทำเล อาจมีสิ่งปลูกสร้างหลายประเภทและหลายระดับปะปนอยู่ในย่านเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวราคาแพง คอนโดมิเนียมราคาปานกลาง ลงไปจนถึงอพาร์ตเมนต์ให้เช่าราคาถูกสำหรับผู้มีรายได้น้อย ซึ่งการผสมผสานที่เกิดขึ้นนี้ เป็นวิถีสังคมเมืองรูปแบบหนึ่งที่อาจไม่สามารถพบเห็นได้ในหลายประเทศ แต่กรุงเทพฯ มีปรากฏการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นได้เพราะยังไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเข้ามามีอิทธิพลต่อรูปแบบการใช้ประโยชน์ในที่ดิน ทั้งนี้ เมื่อนำระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเข้ามาใช้ เจ้าของอพาร์ตเมนต์ให้เช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อย อาจจำเป็นต้องผลักภาระด้านภาษีออกไปโดยการขึ้นค่าเช่าทดแทน ซึ่งอาจทำให้ค่าเช่าสูงขึ้นกว่าที่ผู้เช่าเดิมจะรับได้และต้องย้ายออกไปอยู่ในทำเลที่ไกลออกไปหรือเดินทางไม่สะดวกเช่นเคย
       
        ส่วนผู้เช่าออฟฟิศในอาคารสำนักงานหรือพื้นที่ร้านค้าในศูนย์การค้าอาจต้องจ่ายค่าเช่าสูงขึ้นเนื่องจากเจ้าของอาคารหรือศูนย์การค้ามีแนวโน้มที่จะผลักภาระภาษีที่เพิ่มขึ้นไปให้กับผู้เช่า
       
        แนวโน้มการกำหนดอัตรการจัดเก็บภาษี
       
        การที่กระทรวงการคลังปรับท่าทีใหม่โดยเสนอให้เริ่มด้วยการเก็บภาษีในอัตราระดับที่ต่ำมาก (ก่อนที่จะค่อยๆ ปรับขึ้นในระยะต่อๆ ไป) นับเป็นแนวทางที่เหมาะสม ในระหว่างนี้ เชื่อว่า ภาครัฐฯ จะสามารถระดมความคิดเห็นจากหลากหลายฝ่ายจากทั้งภาครัฐฯ และเอกชนเพื่อหาแนวทางในการกำหนดรายละเอียดของ พ.ร.บ.ให้เกิดประโยชน์ และลดผลกระทบต่อประชาชนให้ได้มากที่สุด

ธอส.ปล่อยสินเชื่อบ้านสำหรับคนเงินเดือนไม่ถึงหมื่นห้า!

posted Mar 28, 2015, 10:43 AM by nerud s

Image result for ้นทำ

ธอส.เตรียมวงเงิน 8,000 ล้านบาท จัดทำโครงการสินเชื่อบ้านสำหรับผู้มีรายได้สุทธิไม่เกิน 15,000 บาท/เดือน วงเงินกู้ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท/ราย อัตราดอกเบี้ยปีแรก 3.50% ต่อปี ยื่นคำขอกู้และทำนิติกรรมภายใน 30 ธ.ค.58 นี้

นางอังคณา ปิลันธน์โอวาท ไชยมนัส กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า เพื่อเป็นการสนับสนุนนโยบายรัฐบาลที่ต้องการลดความเหลื่อมล้ำให้กับประชาชน ธอส. จึงได้เตรียมวงเงิน 8,000 ล้านบาท จัดทำ “โครงการบ้าน ธอส. เพื่อสานรัก ปี 2558” สำหรับผู้ที่มีรายได้สุทธิไม่เกิน 15,000 บาท/เดือน วงเงินให้กู้สูงสุดไม่เกิน 1,500,000 บาท อัตราดอกเบี้ยสำหรับประชาชนทั่วไปปีแรก 3.50% ต่อปี ปีที่ 2 คิดอัตราดอกเบี้ย 4.25% ต่อปี ปีที่ 3 จนถึงตลอดอายุสัญญากู้ กรณีลูกค้ารายย่อยทั่วไป อัตราดอกเบี้ย MRR-0.75% ต่อปี กรณีลูกค้าสวัสดิการ อัตราดอกเบี้ย MRR-1.00% ต่อปี (ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ย MRR ธอส.เท่ากับ 6.85% ต่อปี) วัตถุประสงค์ให้กู้เพื่อซื้อ ปลูกสร้าง ต่อเติม ขยาย หรือซ่อมแซมอาคาร

กรณีเป็นลูกค้าเดิมของ ธอส.และมีคุณสมบัติตามโครงการนี้ สามารถขอกู้เพื่อต่อเติม ขยาย หรือซ่อมแซมอาคารได้เช่นกัน ผ่อนชำระได้นานสูงสุดถึง 30 ปี ยื่นคำขอกู้และทำนิติกรรมภายในวันที่ 30 ธันวาคม 2558

“สำหรับโครงการนี้ ธนาคารได้จัดทำขึ้นเพื่อรองรับความต้องการของประชาชนผู้มีรายได้สุทธิไม่เกินเดือนละ 15,000 บาท ให้สามารถเข้าถึงแหล่งเงินกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยต่ำ โดยกรณีขอกู้วงเงิน 900,000 – 1,500,000 บาท อัตราเริ่มต้นผ่อนชำระเงินงวดปีแรกประมาณ 4,600 – 7,700 บาทต่อเดือนเท่านั้น ซึ่งถือเป็นเงินงวดค่าบ้านระดับที่ลูกค้าประชาชนผู้มีรายได้น้อยสามารถผ่อนชำระได้ และมีเงินเพียงพอไปใช้จ่ายในการดำรงชีวิตประจำวันได้อีกด้วย” นางอังคณา กล่าว

สำหรับโครงการบ้าน ธอส. เพื่อสานรักปี 2558 ถือเป็นหนึ่งใน 5 มาตรการลดความเหลื่อมล้ำที่ ธอส.จัดทำขึ้นภายใต้กรอบวงเงินรวม 25,500 ล้านบาท โดยจะทยอยเปิดตัวอย่างต่อเนื่อง และยังเป็นส่วนหนึ่งในการผลักดันให้ธนาคารสามารถปล่อยสินเชื่อใหม่ในปี 2558 ได้ตามเป้าหมาย 149,800 ล้านบาท หลังจากเพียง 2 เดือนแรกของปี 2558 ยอดปล่อยสินเชื่อใหม่ยังคงโตขึ้นต่อเนื่อง โดย ณ สิ้นเดือนกุมภาพันธ์ สามารถปล่อยสินเชื่อได้แล้ว 18,676.20 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนถึง 13.51%

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ศูนย์ลูกค้าสัมพันธ์ ธอส. โทร. 0-2645-9000

EMC รุกธุรกิจอสังหาฯ ตั้งเป้า 5 ปี รายได้ 1.3 หมื่นล้านบาท

posted Mar 28, 2015, 10:37 AM by nerud s

EMC รุกธุรกิจอสังหาฯ ตั้งเป้า 5 ปี รายได้ 1.3 หมื่นล้านบาท
ชุมพล อิศรางกูร ณ อยุธยา
        EMC แตกไลน์ธุรกิจอสังหาฯ ไล่เทก 7 โครงการรวด หวังเพิ่มพอร์ตรายได้แบบทันใจในครึ่งปีแรก พร้อมลงทุนเองอีก 1 โครงการ มูลค่ารวม 6,530 ล้านบาท ตั้งเป้า 5 ปี พัฒนา 1.74 หมื่นล้านบาท รายได้ 1.3 หมื่นล้านบาท 
       
       นายชุมพล อิศรางกูร ณ อยุธยา ประธานเจ้าหน้าที่ปฏิบัติการ บริษัท อีเอ็มซี จำกัด (มหาชน) หรือ EMC ผู้เชี่ยวชาญงานด้านวิศวกรรมก่อสร้างและระบบภายในอาคาร เปิดเผยว่า บริษัทมีแผนขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ด้วยการเข้าซื้อกิจการ ควบคู่กับการพัฒนาโครงการของบริษัท ซึ่งในช่วงแรกบริษัทจะเลือกใช้กลยุทธ์เข้าซื้อกิจการ และโครงการต่างๆ ซึ่งจะทำให้สามารถสร้างรายได้ทันทีภายในครึ่งปีแรกนี้ เพื่อเพิ่มความมั่นใจ และลดความเสี่ยงในการลงทุนของบริษัท หลังจากนั้น จึงเพิ่มจำนวนโครงการที่บริษัทเป็นผู้พัฒนาขึ้นเอง โดยตั้งเป้าหมายภายใน 5 ปี หรือในปี 2563 จะมีรายได้ที่ 13,230 ล้านบาท
       
       บริษัทได้กำหนดแผนการลงทุนระยะเวลา 5 ปี ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีมูลค่ารวมกว่า 17,400 ล้านบาท โดยในปี 2558 นี้ บริษัทฯ ได้ทำการเข้าซื้อ และพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ รวม 8 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวม 6,530 ล้านบาท แบ่งเป็นที่เข้าซื้อกิจการรวม 7 โครงการ ประกอบด้วย โครงการนอร์ท บีช รีสอร์ท บางแสน และโครงการนอร์ท แลนด์ คอนโดมีเนียม จากบริษัท เดอะ นอร์ท กรุ๊ป จำกัด มูลค่ารวม 2,114 ล้านบาท
       
       โครงการสเตชั่น วัน ไชน่าทาวน์ จากบริษัท อิมพีเรียล แลนด์ จำกัด มูลค่า 657 ล้าน บาท โครงการสยามไอยรา รีสอร์ท ชลบุรี จากบริษัท สยามบางกอก ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด มูลค่า 360 ล้านบาท และจากบริษัท สยามแกรนด์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด จำนวน 3 โครงการ ได้แก่ โครงการอเมริกัน ทาวน์ โครงการ สยามธารามันตรา และโครงการเวนิสตะวันออก รวมมูลค่ากว่า 2,150 ล้านบาท
       
       ในส่วนของโครงการที่บริษัทจะพัฒนาขึ้นเองในปีนี้ ได้แก่ โครงการเดอะแลนด์ มาร์ค คอมมูนิตี มอลล์ ขนาด 21 ไร่ ที่ ตำบลมหาชัย อำเภอเมือง จังหวัดสมุทรสาคร มูลค่า 1,250 ล้านบาท โดยเป็นการเช่าที่ดินจากการรถไฟแห่งประเทศไทย ด้วยสัญญา 30 ปี ซึ่งคาดว่าจะสามารถเปิดขายพื้นที่ได้ในกลางปีนี้ โดยโครงการจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปลายปี 2560
       
       อย่างไรก็ตาม ในปีนี้บริษัทตั้งเป้ารับรู้รายได้ 1,050 ล้านบาท ขณะที่ธุรกิจก่อสร้าง บริษัทตั้งเป้ารายได้ในปีนี้ ที่ 900 ล้านบาท และจะรักษาระดับการเติบโตในอัตรา 10% ต่อปี และคาดว่าจะสามารถทำรายได้รวมในระยะเวลา 5 ปี ได้ไม่ต่ำกว่า 5,500 ล้านบาท ซึ่งการขยายการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทฯ ในปีนี้ ทำให้สัดส่วนรายได้ของบริษัทในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็น 50% และธุรกิจก่อสร้าง 50% ซึ่งในปี 2562 จะปรับเป็น 75% และ 25% ตามลำดับ
       
       ด้าน นายเศรษฐวัจน์ ตั้งวัชรพงศ์ รองกรรมการผู้จัดการ สายงานอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อีเอ็มซี กล่าวว่า ภายใน 5 ปีนี้ บริษัทมีแผนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมอีกไม่น้อยกว่า 8 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวม 10,800 ล้านบาท โดยบริษัทฯ ตั้งเป้าว่าภายในปี 2558 นี้ จะสามารถรับรู้รายได้ 1,050 ล้านบาท และจะสามารถรับรู้เพิ่มขึ้นถึงกว่า 150% ในปี 2559 หลังจากนั้น บริษัทฯ จะรักษาระดับการเติบโตอยู่ที่ 10% ไปจนถึงปี 2562 ทำให้บริษัทมียอดรายได้กว่า 13,230 ล้านบาท
       
       นายเศรษฐวัจน์ กล่าวต่อว่า บริษัทได้เจรจากับพันธมิตรจากจีน และญี่ปุ่นซึ่งสนใจร่วมทุนกับบริษัทในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ อีกทั้งยังจะเป็นพันธมิตรในรูปแบบ Strategic Partner และ Financial Partner แต่ในขณะนี้ยังไม่มีความชัดเจนออกมา สำหรับงบลงทุนในปีนี้บริษัทตั้งไว้ 4,150 ล้านบาท แบ่งเป็นงบที่ใช้สำหรับการซื้อกิจการกว่า 1,300 ล้านบาท งบสำหรับการใช้พัฒนา และต่อยอดโครงการที่บริษัทซื้อกิจการ 1,600 ล้านบาท และงบลงทุนสำหรับการพัฒนาโครงการเดอะแลนด์ มาร์ค คอมมูนิตี มอลล์ มูลค่าโครงการ 1,250 ล้านบาท

บ้าน-คอนโดฯต่ำ 2 ล้านขายดี ลาดพร้าว-ห้วยขวาง ทำเลฮอต!

posted May 12, 2014, 9:00 PM by nerud s   [ updated Mar 28, 2015, 10:47 AM ]

จากผลสำรวจความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
 ธนาคารอาคารสงเคราะห์ที่ได้ทำการวิเคราหะข้อมูลการลงทะเบียนผู้เข้าชมงาน "มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 30" ที่ผ่านมาในเชิงลึก จากการสุ่มตัวอย่างจำนวน 10,220 คน พบว่า รายได้ของครอบครัวต่อเดือน ร้อยละ 24 มีรายได้ 70,001-100,000 บาท รองลงมาคือ ร้อยละ 23 มีรายได้ 30,001-50,000 บาท



ทั้งนี้ บ้านที่ต้องการซื้อในอนาคตนั้น ร้อยละ 89 ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ มีเพียงร้อยละ 11 เท่านั้นที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง และเมื่อจำแนกประเภทบ้านที่ต้องการซื้อพบว่า ร้อยละ 46 ต้องการซื้อบ้านเดี่ยว รองลงมาคือ ร้อยละ 33 ต้องการคอนโดมิเนียม และร้อยละ 15 ต้องการทาวน์เฮาส์ซึ่งงบประมาณในการซื้อบ้าน ร้อยละ 42 ต้องการซื้อบ้านในระดับราคา 1.1-2 ล้านบาท รองลงมาคือ ร้อยละ 24 ต้องการซื้อในระดับราคา 2.1-3 ล้านบาท และร้อยละ 14 ต้องการซื้อในระดับราคา 3.1-4 ล้านบาท

ส่วนแหล่งเงินทุนที่นำมาซื้อบ้าน ร้อยละ 82 กู้เงินจากสถาบันการเงิน ขณะที่ร้อยละ 18 ใช้เงินออกส่วนตัว โดยผู้ที่กู้เงินจากสถาบันการเงิน ส่วนใหญ่ร้อยละ 46 มีความสามารถในการผ่อนชำระ
ต่อเดือน 10
,001-20,000 บาทรองลงมาคือ ร้อยละ 25 ผ่อนชำระไม่เกิน 10,000 บาท และร้อยละ 13 ผ่อนชำระ 20,001-30,000 บาท และยังพบว่า ร้อยละ 23 คิดจะซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 1-2 ปี

โดยทำเลที่มีความต้องการซื้อมากที่สุดคือ ทำเลในเขตกรุงเทพมหานคร โดยเขตที่มีผู้ต้องการซื้อใน 5 อันดับแรก คือ เขตบางนา จตุจักร ลาดพร้าว ห้วยขวาง และบางกะปิ โดยร้อยละ 54 ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใกล้รถไฟฟ้า รองลงมาคือ ร้อยละ 27 ต้องการซื้อใกล้ที่ทำงาน และร้อยละ 11 ต้องการใกล้ห้างสรรพสินค้า สาเหตุที่ต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ พบว่า ร้อยละ 40 ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง รองลงมาคือ ร้อยละ 17 ต้องการแยกครอบครัว/แต่งงาน และร้อยละ 14 ต้องการความสะดวกในการเดินทาง

อย่างไรก็ตาม บ้านที่อยู่อาศัยในปัจจุบันร้อยละ 71 อยู่ในกรุงเทพฯ รองลงมาได้แก่ นนทบุรี ร้อยละ 7 สมุทรปราการ ร้อยละ 5 และปทุมธานี ร้อยละ 4 โดยลักษณะที่อยู่อาศัยในปัจจุบันเป็นบ้านเดี่ยว ถึงร้อยละ 40 รองลงมา คือ อพาร์ตเมนต์/หอพัก/แฟลต ร้อยละ 17 ทาวน์เฮาส์ ร้อยละ 16 คอนโดมิเนียม ร้อยละ 15 อาคารพาณิชย์ ร้อยละ 10 และบ้านแฝด ร้อยละ 2 ด้านสถานการณ์อยู่อาศัย พบว่า ร้อยละ 33 มีสถานะเป็นเจ้าของไม่มีภาระผ่อน รองลงมาคือเป็นผู้อยู่อาศัย

ร้อยละ 29.2 เช่า ร้อยละ 20.0 เป็นเจ้าของมีภาระผ่อน ร้อยละ 15 และอยู่บ้านสวัสดิการ ร้อยละ 3 ส่วนจำนวนผู้อยู่อาศัยในปัจจุบัน พบว่า ร้อยละ 24 มีจำนวน 4 คน รองลงมาคือ ร้อยละ 24 มีจำนวน 2 คน โดยส่วนใหญ่ร้อยละ 41 จะอยู่อาศัยมาแล้วมากกว่า 10 ปี ขึ้นไป

"ขณะที่หากโฟกัสไปที่จังหวัดท่องเที่ยว ตากอากาศ อย่างภูเก็ต "สัมมา คีตสิน" ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าพบว่ามีที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายประมาณ 31,650 ยูนิต เป็นบ้านจัดสรร 13,900 ยูนิต คอนโดฯ 16,900 ยูนิต และบ้านพักตากอากาศ 850 ยูนิต" สัมมา กล่าว

ที่มา : หนังสือพิมพ์สยามธุรกิจ

รับสร้างบ้านในกรุงแข่งดุ พีดีเฮ้าส์ปิดสาขาหนี-บุกตจว.ชดเชยรายได้ ( 07 พฤษภาคม 2557 )

posted May 11, 2014, 1:56 AM by nerud s

รับสร้างบ้านในกรุงแข่งดุ พีดีเฮ้าส์ปิดสาขาหนี-บุกตจว.ชดเชยรายได้    ( 07 พฤษภาคม 2557 ) 
 
นายพิศาล ธรรมวิเศษ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พีดี เฮ้าส์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด หรือศูนย์รับสร้างบ้านพีดีเฮ้าส์ กล่าวว่า แนวโน้มการขยายตัวของผลิตภัณฑ์มวลรวม (จีดีพี) ของประเทศไทยในไตรมาสแรกนี้ เติบโตต่ำกว่าเป้าที่ สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) และอีกหลายหน่วยงานคาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้ ถือเป็นสัญญาณเตือนว่าภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศปีนี้ส่อแววหดตัว

ทั้งนี้ ในส่วนของภาคธุรกิจรับสร้างบ้านเองพบว่า ความต้องการสร้างบ้านหลังใหม่หรือกำลังซื้อในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา ปรับตัวลดลงจากไตรมาสเดียวกันของปีที่แล้ว กอปรกับปัญหาขาดแคลนแรงงานก็ยังเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการรายเล็กแก้ไม่ตก ส่งผลให้รายที่ปรับตัวไม่ทันเริ่มเกิดอาการถอดใจ ในขณะที่คู่แข่งรายใหญ่และรายผู้นำอาศัยความได้เปรียบที่สายป่านยาว หันมาทุ่มงบโฆษณาและจัดโปรโมชันลดกระหน่ำ 10-25% หวังดูดกำลังซื้อที่มีอยู่จำนวนจำกัด ส่งผลให้ปีนี้กลายเป็นปีทองของผู้บริโภคที่จะเลือกชอปบ้านราคาไม่แพง หลังจากในระยะ 2-3 ปีที่ผ่านมา ราคาบ้านขยับขึ้นกว่าร้อยละ 15-20

อย่างไรก็ตาม ผลการดำเนินงานของ พีดีเฮ้าส์ ในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา ยอมรับว่ายอดขายต่ำกว่าเป้าที่ตั้งไว้กว่า 6% เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ทั้งนี้เชื่อว่าเป็นผลมาจากปัจจัยลบทางการเมือง และเศรษฐกิจของประเทศที่ชะลอตัว โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานคร ซึ่งมีการชุมนุมประท้วงของประชาชน พบว่ายอดขายของ บริษัทฯ ปรับตัวลดลงอย่างเห็นได้ชัดเจน

ล่าสุด บริษัทได้ตัดสินใจปิดสาขาในกทม. ได้แก่ สาขาย่อยศูนย์ฯสิริกิติ์ เหตุเพราะปริมาณลูกค้าที่เข้ามาติดต่อลดลงอย่างมาก เมื่อเปรียบเทียบกับปีก่อนๆ อย่างไรก็ดีบริษัทฯ เองก็ได้เร่งปรับตัวโดยหันไปขยายสาขาใหม่ๆในต่างจังหวัดแทน โดยในไตรมาสแรกเปิดสาขาจังหวัดชุมพรนำร่องเป็นแห่งแรก และเมื่อเร็วๆ นี้เปิดสาขาจังหวัดสุพรรณบุรีเป็นแห่งที่ 2 สำหรับสาขาที่ 3 และ 4 เตรียมเปิดสาขาจังหวัดร้อยเอ็ดและลำปางในช่วงไตรมาส 2 นี้ตามแผนการตลาดที่วางไว้ โดยคาดว่าจะช่วยเพิ่มส่วนแบ่งตลาดหรือยอดขายของบริษัทฯ มิให้ลดลงตามภาวะเศรษฐกิจประเทศที่ชะลอตัว

นายพิศาล กล่าวว่า ปัจจุบันพีดีเฮ้าส์ และกลุ่มบริษัทในเครือ มียอดขายและงานสร้างบ้านค้างอยู่ในมือประมาณ 300 หลัง คิดเป็นมูลค่ากว่า 1,000 ล้านบาท โดย 80% ของยอดขายเป็นยอดขายหรือก่อสร้างบ้านในต่างจังหวัด ซึ่งข้อมูลดังกล่าวชี้ให้เห็นว่า 1.พฤติกรรมและความต้องการสร้างบ้านของผู้บริโภคใน ตจว.มีความอ่อนไหวต่อปัจจัยลบทางการเมืองน้อยกว่ากทม. 2.ตลาดรับสร้างบ้านในต่างจังหวัดมีขนาดใหญ่มากพอ และ 3.การแข่งขันไม่รุนแรงเพราะยังมีผู้ประกอบการที่มีมาตรฐานและเป็นมืออาชีพน้อยราย

"การที่บริษัทฯ รุกขยายตลาดรับสร้างบ้านต่างจังหวัดในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมาจึงถือได้ว่ามาถูกทางแล้ว อย่างไรก็ดี ในช่วงไตรมาส 2 นี้บริษัทฯ ยังได้เตรียมงบโฆษณาและประชาสัมพันธ์ไว้จำนวน 10 ล้านบาทเศษ เพื่อจะสร้างภาพลักษณ์ของแบรนด์และสร้างการรับรู้กับผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมายให้มากขึ้น ทั้งนี้เพื่อตอกย้ำความเป็น "ศูนย์รับสร้างบ้านอันดับ 1 ของประเทศ"

ที่มา : ASTV ผู้จัดการรายวัน

ต้นทุนพุ่ง! ก่อสร้างหด

posted May 11, 2014, 1:51 AM by nerud s


เผยไตรมาสแรกคอนโดฯเปิดตัวใหม่ลด ส่งผลงานก่อสร้างคอนโดฯหดตัว 20% จากปีก่อนหน้า หวั่นปัญหาผู้รับเหมา ทิ้งงาน หลังเงินเฟ้อปรับตัว ต้นทุนก่อสร้าง ราคาวัสดุฯ ค่าแรงพุ่ง ระบุแรงงานเริ่มล้น หลังโปรเจกต์ 2.2 ล้านล้านบาทล้ม "พรีบิลท์" ยันงานก่อสร้างหดไม่กระทบเหตุ backlog ในมือเพียบ แถมรับงานเพิ่มต่อเนื่องมั่นใจปี 57 รายได้รับรู้ตามเป้า 6,800 ล้านบาท ด้าน "บิลท์แลนด์" ตอบกระแสแผ่นดินไหว ดึง "มิยาโมโต้" นั่งที่ปรึกษาปรับแบบก่อสร้าง "เทมโป้ แกรนด์ สาทร-วุฒากาศ" ต้านแผ่นดินไหว  7 ริกเตอร์  ยันไม่ปรับราคาแม้ต้นทุนก่อสร้างพุ่ง 10%

นายชัยรัตน์ ธรรมพีร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พรีบิลท์ จำกัด(มหาชน) หรือ PREB กล่าวถึงภาพรวมตลาดก่อสร้างในไตรมาสแรกที่ผ่านมาว่า มีอัตราการหดตัวของงานก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมในตลาดค่อนข้างมาก โดยลดลงจากปีที่แล้ว กว่า 20% ทำให้หลายฝ่ายกังวลว่าจะเกิดการหั่นราคาแย่งงานของผู้รับเหมาก่อสร้างได้ แต่โดยส่วนตัวแล้วมองว่าอาจจะไม่เกิดขึ้น เนื่องจากขณะนี้ การปรับตัวของอัตราเงินเฟ้อ และต้นทุนก่อสร้าง รวมถึงค่าแรงขั้นต่ำที่เพิ่มขึ้น ทำให้ต้นทุนก่อสร้างปรับตัวสูงมากแล้ว ทำให้การแข่งขันราคาแย่งงานเกิดขึ้นได้ยาก  "ตรงกันข้ามปัญหาที่น่ากังวล คือ ปัญหาการทิ้งงานของผู้รับเหมาฯ ที่เกิดจากการแบกต้นทุนแรงงานและภาระเงินเฟ้อ รวมถึงต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้น ทำให้บริษัทที่มีสภาพคล่องทางการเงินต่ำ ขาดเงินหมุนเวียนในการดำเนินงานอาจจะส่งผลให้เกิดการทิ้งงานก่อสร้างได้"

นอกจากนี้ การมีแรงงานก่อสร้างในมือจำนวนมาก ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลต่อสภาพคล่องของผู้รับเหมาก่อสร้าง เนื่องจากในช่วงก่อนหน้านั้น หลายบริษัทต่างพยายามแข่งแย่งแรงงานและครอบครองแรงงานไว้ในมือจำนวนมาก เพื่อแก้ปัญหาการขาดแคลนแรงงาน ขณะเดียวกันก็เป็นการเตรียมความพร้อมในการรับงานใหม่ ซึ่งจะเกิดขึ้นจำนวนมากในปี 2557 นี้ จากโครงการก่อสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐาน ตามแผนเมกะโปรเจกต์ 2.2 ล้านล้านบาทของรัฐบาล แต่หลังจากโครงการดังกล่าวถูกล้มไป ทำให้ปัญหาแรงงาน ขาดแคลนในขณะนี้ กลับกลายเป็นปัญหาแรงงานล้น เนื่องจากไม่มีงานก่อสร้างทั้งภาครัฐและเอกชนเกิดขึ้นตามที่มีการประมาณการไว้

นายวิโรจน์ เจริญตรา กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรีบิลท์ และบิลท์แลนด์ จำกัด กล่าวว่า สำหรับปัญหางานก่อสร้างที่หดตัวขณะนี้ ไม่กระทบการดำเนินงาน และรายได้ของบริษัท เนื่องจากบริษัทยังมียอดขาย(backlog) สะสม และมีการรับงานก่อสร้างเข้ามาอย่างต่อเนื่อง

โดยในปี 57 บริษัทวางเป้าหมายรายได้รวมไว้ที่ 6,800 ล้านบาท ขยายตัวจากปี 56 ซึ่งมีรายได้รับรู้ที่ 5,000 ล้านบาท 20% โดยการขยายตัวจะมาจากธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง โดย ณ ปลายปี 56 ที่ผ่านมา มีมูลค่างานคงค้างในมือ (backlog) สูงถึง 9,000 ล้านบาทเศษ ซึ่งจะทยอยรับรู้รายได้ภายในนี้ประมาณ 4,000-5,000 ล้านบาท โดยในช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมาบริษัททยอยรับรู้รายได้จากงานก่อสร้างโครงการแล้ว 1,100 -1,200 ล้านบาท และคาดว่าในไตรมาสที่เหลือจะทยอยรับรู้รายได้เพิ่มอีก 4,000-5,000 ล้านบาท

ขณะเดียวกันเพื่อรักษาระดับ  backlog ในมือไว้ที่ 9,000 ล้านบาทเศษ ตามแผนเดิม บริษัทได้เซ็นสัญญารับงานก่อสร้างเข้ามาใหม่เพิ่มในปีนี้อีกประมาณ 4,000-5,000 ล้านบาทเช่นกัน โดยในไตรมาสแรกที่ผ่านมาได้เซ็นสัญญารับงานก่อสร้างใหม่เข้ามาแล้ว 1,300 ล้านบาท เป็นงานก่อสร้างอาคารพักอาศัยสูง 12-13 ชั้นของวัดพระธรรมกาย และในไตรมาสที่ 3-4 นี้จะมีการเซ็นสัญญารับงานก่อสร้างเพิ่มอีกประมาณ 3,000-4,000 ล้านบาท ซึ่งจะทำให้บริษัทรักษาระดับ backlog งานในมือต่อปีที่ 9,000 ล้านบาทเศษต่อปี ตามแผน

นายวิโรจน์ กล่าวว่า บริษัทได้ปรับแบบงานก่อสร้างโครงการ เทมโป แกรนด์ สาทรวุฒากาศ มูลค่าโครงการ 2,500 ล้านบาทใหม่ เนื่องจากบริษัทเห็นถึงความสำคัญของความปลอดภัยในอนาคตของผู้อยู่อาศัยในโครงการ โดยได้เชิญบริษัทที่ปรึกษาการออกแบบโครงการต้านแผนดินไหว "มิยาโมโต" ซึ่งได้รับความเชื่อถือและมีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับในวงการออกแบบระบบป้องกันแผนดินไหวในประเทศญี่ปุ่นเข้ามาเป็นที่ปรึกษาในการออกแบบและแก้ไขแบบก่อสร้างโครงการดังกล่าว ซึ่งภายหลังการปรับแบบก่อสร้างโครงการแล้วจะทำให้โครงการ เทมโป แกรนด์ สาทรวุฒากาศ สามารถต้านรับการสั่นไหวในกรณีที่เกิดปัญหาแผ่นดินไหวได้ถึง 7 ริกเตอร์

โดยปัจจุบันโครงการดังกล่าวได้ปรับแก้แบบก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยและผ่านกระบวนการ EIA แล้ว ซึ่งจะสามารถดำเนินการก่อสร้างได้ในทันที ซึ่งคาดว่าจะใช้ระยะเวลาก่อสร้างประมาณ 2 ปีจะแล้วเสร็จ ทั้งนี้หลังจากปรับแบบงานก่อสร้างโครงการแล้ว ส่งผลให้มีการลดและเพิ่มความสูงของอาคารในโครงการทั้ง 2 อาคารใหม่ โดยในส่วนของอาคารเอ ซึ่งเดิมสูง 41 ชั้นจะปรับลดจำนวนยูนิต เหลือ 24 ชั้น ขณะที่อาคารบีได้มีการปรับเพิ่มจำนวนยูนิต และเพิ่มชั้นจากเดิมเป็น 32 ชั้น ซึ่งส่งผลให้จำนวนยูนิตในโครงการรวม ลดลงจากเดิม 1,068 ยูนิต เหลือ 1,004 ยูนิต

อย่างไรก็ตาม ในการปรับแบบและเสริมระบบป้องกันแผนดินไหวในครั้งนี้ ทำให้ต้นทุนงานก่อสร้างโครงการ เทมโป แกรนด์สาทร-วุฒากาศ ปรับตัวเพิ่มขึ้นอีก 105 ของมูลค่างานก่อสร้างโครงสร้างอาคาร หรือ มีต้นทุนงานก่อสร้างเพิ่มขึ้น 500 บาทต่อตารางเมตร สำหรับลูกค้าที่จองซื้อห้องชุดในชั้นที่สูงกว่า 24 ของอาคารเอ หลังจากที่มีการปรับแบบแล้วบริษัทได้มีการแจ้งให้ทราบและให้สิทธิ์พิเศษสามารถจองซื้อห้องชุดใหม่ได้ในราคาเดิม

ที่มา : ASTVผู้จัดการรายวัน

ต่างชาติสบช่องอสังหาเชียงใหม่ซบแห่ซื้อโครงการรับฮับลงทุนภูมิภาคหลังเปิดเออีซี

posted May 11, 2014, 1:47 AM by nerud s

 ต่างชาติสบช่องอสังหาเชียงใหม่ซบแห่ซื้อโครงการรับฮับลงทุนภูมิภาคหลังเปิดเออีซี    ( 5 พฤษภาคม 2557 )


 
จับตาธุรกิจอสังหาฯเชียงใหม่ปี'57 ชะลอตัวหนัก ผลพวงปัญหาการเมืองเศรษฐกิจฉุดตลาดซบ แบงก์ปฏิเสธ สินเชื่อเพิ่มมากขึ้น ลูกค้าทิ้งเงินดาวน์ ผู้ประกอบการคอนโดฯดิ้นหนีภาวะโอเวอร์ซัพพลาย เริ่มทยอยขายทิ้งทั้งโครงการ เผยคนจีน ญี่ปุ่น เกาหลี  สิงคโปร์แห่ซื้อ รองรับฮับการลงทุนภาคเหนือหลังเปิดเออีซี

นายพิชัย จาวลา กรรมการบริหาร กลุ่มจาวลาเชียงใหม่กรุ๊ป เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า นับตั้งแต่กลางปี 2556 ถึงขณะนี้ภาพรวมของธุรกิจที่อยู่อาศัย หรืออสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดเชียงใหม่ชะลอตัวลง โดยเฉพาะธุรกิจคอนโดมิเนียมที่อยู่ในภาวะล้นตลาด (Over Supply) อย่างมากในปัจจุบัน ขณะที่ความต้องการ ในตลาดลดลง ยอดลูกค้าของโครงการต่าง ๆ ถูกปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น ส่งผลให้เกิดภาวะทิ้งเงินดาวน์ ซึ่งคาดว่ามีสัดส่วนราว 20-25% แล้วในขณะนี้

ทั้งนี้ จากภาวะตลาดที่ซบเซา ได้ส่งผล ให้โครงการคอนโดมิเนียมหลายแห่ง ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มทุนท้องถิ่นเชียงใหม่ เริ่มทยอยขายทิ้งทั้งโครงการ เนื่องจากไม่สามารถแบกรับภาระต้นทุนที่สูงขึ้นได้

นายพิชัยกล่าวว่า โครงการคอนโดมิเนียมของกลุ่มจาวลาเชียงใหม่กรุ๊ป ที่กำลัง ดำเนินการอยู่ในขณะนี้จำนวน 2 โครงการ คือโครงการเชียงใหม่กรีนวัลเลย์ คอนโดมิเนียม ติดสนามกอล์ฟกรีนวัลเลย์ ถนนสายเชียงใหม่-แม่ริม มูลค่าราว 800 ล้านบาท และโครงการ Mountain Pano ถนนสายเชียงใหม่-แม่ริม ใกล้สี่แยกข่วงสิงห์ มูลค่า 150 ล้านบาท ซึ่งทั้งสองโครงการยอดขายแผ่วลงพอ สมควร แต่ก็เชื่อมั่นว่าโครงการจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก เนื่องจากทางกลุ่มได้ปรับกลยุทธ์ในช่วงตลาดที่อยู่อาศัยซบด้วยการสร้างเสร็จก่อนขาย ซึ่งทั้งสองโครงการดังกล่าวงานก่อสร้างคืบหน้าแล้ว 70% คาดว่าโครงการจะแล้วเสร็จราวปลายปี 2557 หรือต้นปี 2558

"ยอดขายระหว่างการก่อสร้างทั้ง 2 โครงการอยู่ที่ราว 30% แต่คาดว่าหลังจากโครงการก่อสร้างเสร็จแล้วไม่เกิน 6 เดือนถึง 1 ปี ตลาดจะมีความต้องการโครงการที่สร้างเสร็จสมบูรณ์ในปริมาณที่สูงมาก โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าจากจีน ญี่ปุ่น เกาหลี สิงคโปร์ รวมถึงกรุงเทพฯจะเป็นลูกค้าหลักของโครงการด้วย เพราะจากการสำรวจตลาดพบว่า ในภาวะปัจจุบัน ผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูงจะเลือกซื้อโครงการคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว เพื่อ ความมั่นใจ"

นายพิชัยกล่าวอีกว่า ทิศทางของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดเชียงใหม่ในปี 2557 จะยังคงซบเซาอย่างต่อเนื่อง โดยจะมีการหดตัวทั้งกำลังซื้อ และการลงทุน เนื่องจากมีหลายปัจจัยที่ส่งผลกระทบ เช่น ปัญหาการเมืองที่ยังไม่คลี่คลาย ปัญหาสถาบันการเงินคุมเข้มสินเชื่อ และตลาดที่อยู่อาศัยที่ล้นตลาด (Over  Supply) โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม

ด้านนายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า ไตรมาสแรกของปี 2557 ตลาดที่อยู่อาศัยของจังหวัดเชียงใหม่ชะลอตัวลงอย่างมาก ซึ่งเป็นการชะลอตัวที่ต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2556 โดยปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบคือปัญหาการเมืองที่ยืดเยื้อและปัญหาเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง ส่งผลให้นักลงทุนและผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่นและไม่กล้าตัดสินใจซื้อ ขณะที่ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อและความสามารถในการผ่อนชำระลดลงตามไปด้วย

ทั้งนี้ พบว่าผู้ประกอบการด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในจังหวัด เชียงใหม่ มีความเชื่อมั่นต่ำที่สุดในรอบ 9 ไตรมาส เริ่มมีการชะลอการลงทุนออกไป ซึ่งหากมองในแง่บวกก็จะเป็นการชะลอไม่ให้เกิดภาวะที่อยู่อาศัยล้นตลาด โดยปัจจุบันการลงทุนบ้านจัดสรรและอาคารชุดในจังหวัดเชียงใหม่ ส่วนใหญ่ เป็นการลงทุนของกลุ่มทุนท้องถิ่น คิดเป็นสัดส่วนราว 80-90% และที่เหลือเป็นการลงทุนของผู้ประกอบการจากส่วนกลาง

ล่าสุด จากการสำรวจพบว่าจังหวัดเชียงใหม่มีหน่วยที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายประมาณ 21,590 หน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรรประมาณ 14,800 หน่วย อาคารชุดประมาณ 6,700 หน่วย และบ้านพักตากอากาศ 90 หน่วย

ขณะที่แนวโน้มของตลาดที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่จะมีการชะลอตัวต่อเนื่อง ไปจนถึงปลายปี 2557 หรือราวต้นปีหน้า แต่ด้วยศักยภาพของจังหวัดเชียงใหม่ที่เป็นศูนย์กลางด้านเศรษฐกิจและการ ลงทุนในภาคเหนือ ตลาดที่อยู่อาศัยจะกลับมามีการขยายตัวอย่างแน่นอนหลังการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนใน ปี 2558 จากการเข้ามาทำธุรกิจและ ลงทุนของต่างชาติในกลุ่มอาเซียน

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

จุฬาฯแนะประชาชนย่านพื้นที่รับน้ำในกทม. รีบถมที่ก่อนผังเมืองใหม่บังคับใช้!

posted Aug 28, 2012, 8:13 PM by nerud s   [ updated May 13, 2014, 12:55 AM ]


Floods 1

ผู้ทรงคุณวุฒิภาควิชาเคหการ จุฬาฯ แนะประชาชนที่อยู่ในเขตพื้นที่รับน้ำ ตามผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ ที่กำลังจะประกาศใช้ ต้องรีบถมที่ก่อนกฎหมายบังคับ มิเช่นนั้นหมดสิทธิ์ถมแน่ ชี้ผังเมืองใหม่กระทบหนัก หลายพื้นที่ใช้งานแทบไม่ได้ ย่านถนน “รามอินทรา-สายไหม-สะพานควาย-อนุสาวรีย์” กระอัก เชื่ออาคารสูงเดิมได้รับประโยชน์เต็มๆ ขยับค่าเช่าเพิ่มได้ 30-50% ด้านจุฬาฯ ยื่นคำร้องค้านเหตุกระทบแผนพัฒนาที่ดินจุฬาคอมเพล็กซ์สูง 30 ชั้นล้มแน่ ด้าน กทม.บอกปิดรับคำร้องแล้ว ใครไม่ยื่นแปลว่ายอมรับผังเมืองใหม่ กทม.

ผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่คาดว่าจะมีผลบังคับใช้อย่างช้าไม่เกินกลางเดือนพฤษภาคมปี 2556 ปัจจุบันได้ดำเนินงานมาเกินครึ่งทางแล้ว โดยผ่านขั้นตอนการรับคำร้องจากประชาชนสู่ขั้นตอนพิจารณาคำร้อง

อย่างไรก็ดี ผังเมืองรวมฉบับนี้มีประเด็นที่เป็นข้อถกเถียงกันในแวดวงนักวิชาการและกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ถึงรายละเอียด ข้อกำหนดในการใช้พื้นที่ โดยเฉพาะการกำหนดขนาดถนนให้กว้างขึ้น จนบางพื้นที่ไม่สามารถพัฒนาเป็นอาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงานได้

ดังนั้น หากผังเมืองรวม กทม.ไม่มีการเปลี่ยนแปลงตามที่มีการร้องขอไปก็จะกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ และความเป็นอยู่ประชาชนในอนาคตอย่างแน่นอน

“กทม.เปิดรับคำร้องถึงวันที่ 21 ส.ค.ที่ผ่านมาเท่านั้น หากประชาชนผู้ได้รับผลกระทบไม่ไปยื่นคำร้องก็ต้องปฏิบัติตามที่ร่างผังเมือง กทม.ฉบับใหม่ได้กำหนดไว้ เพราะถือว่าเจ้าของที่ดินไม่ศึกษารายละเอียดของผังเมืองเอง” แหล่งข่าวจากสำนักผังเมือง กทม.ระบุ

ส่วนคำร้องที่มีการยื่นมานั้น สรุปได้ 2 ประเด็นหลัก ประกอบด้วย 1. ประเด็นเรื่องแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน อาทิ ขอเปลี่ยนแปลงสีในผังเมืองรวมให้เข้มข้นขึ้น หรือให้เบาบางลง, ขอแก้ไขข้อกำหนดให้สามารถสร้างอาคารประเภทต่างๆ และขนาดต่างๆ ได้ 2. ผลกระทบของถนนตามแผนผังโครงการคมนาคมและขนส่ง เพราะเจ้าของที่ดินเกรงว่าจะได้รับผลกระทบจากแนวเวนคืนที่ในอนาคต เป็นต้น

5 พื้นที่หลักเปลี่ยนการใช้กระทบภาพรวมกทม.


ม.ร.ว.เปรมศิริ เกษมสันต์ ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร กล่าวว่า ผังเมืองรวมฉบับใหม่นี้มีการปรับเปลี่ยนการใช้ที่ดินทั้งสิ้น 34 บริเวณ แต่มีเพียง 5 พื้นที่ที่ส่งผลต่อภาพรวมของ กทม. ประกอบด้วย

1. บริเวณศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ ได้มีการเพิ่มความเข้มข้นในการพัฒนาจากสีเหลืองเป็นสีส้มและสีแดงบางส่วน
2. ศูนย์ชุมชนมีนบุรี พื้นที่ตามแนวสายทางรถไฟฟ้า 2 สาย มีการเปลี่ยนแปลงแผนผังตามตำแหน่งสถานีรถไฟฟ้า เพื่อรองรับกิจกรรมพาณิชยกรรม เพิ่มความเข้มข้นในการพัฒนา
3. พื้นที่บริเวณย่านบางกะปิและย่านลาดกระบัง (Airport Link) ในส่วนของพื้นที่โดยรอบสถานีที่มีการก่อสร้างแล้ว และปรับเปลี่ยนให้เป็นพื้นที่พาณิชยกรรม แต่มีความเข้มข้นแปรผังตามศักยภาพของที่ตั้ง และสภาพทางภูมิประเทศ
4. เขตจอมทอง ที่ตั้งศูนย์ตากสินเดิมที่มีการยกเลิก จึงลดความเข้มข้นของการพัฒนาลง
5. เขตบางขุนเทียนฝั่งใต้สุด เป็นพื้นที่รองรับการป้องกันน้ำท่วมและการกัดเซาะจากน้ำทะเล จึงเปลี่ยนเป็นพื้นที่อนุรักษ์ชนบท และการเกษตรกรรมแทน

ในการปรับเปลี่ยนผังเมืองรวมครั้งนี้ เป็นผลสืบเนื่องจากการที่สำนักผังเมืองได้ประเมินผลผังเดิม พ.ศ. 2549 พบว่า สถานการณ์ทางด้านเศรษฐกิจและการลงทุนโดยภาครัฐทำให้เมืองมีความพร้อมในการพัฒนาเพิ่มขึ้นหลายบริเวณ รวมถึงผัง กทม.ใหม่จะพิจารณาถึงด้านกฎหมาย หรือข้อกำหนดบางส่วน ที่ทำให้เกิดความไม่ชัดเจนในทางปฏิบัติ รวมถึงพื้นที่บางแห่งได้มีระบบขนส่งมวลชนเพิ่มขึ้นในหลายบริเวณ เพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ และสิ่งแวดล้อมของเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป และส่งผลให้เกิดการพัฒนาเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ

“ผังเมืองฉบับใหม่ จะมีผลต่อประชาชนทั้งในแง่ของผู้อยู่อาศัยและเจ้าของที่ดิน จะสร้างความเป็นอยู่ที่ดีขึ้น ส่วนเจ้าของที่ดินจะสามารถพัฒนาที่ดินได้มากขึ้น เพราะมีระบบขนส่งมวลชน และโครงสร้างพื้นฐานเข้าถึง แม้ที่ดินบางแปลงจะลดความเข้มข้นลง แต่เป็นการสร้างความยั่งยืนในการพัฒนา ” ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กทม. กล่าว

ชี้ผังเมืองไม่เอื้อประชาชน กระทบอ่วม!


ขณะที่ ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย วิเคราะห์ภาพรวมของผังเมืองรวม กทม.ฉบับนี้หากยังไม่มีการแก้ไขว่า จะส่งผลกระทบต่อการพัฒนาด้านอสังหาริมทรัพย์ และความเป็นอยู่ประชาชนเป็นอย่างมาก

“ผลกระทบส่วนใหญ่จะเป็นไปในทิศทางที่จากผังเดิมพื้นที่ใช้งานจะสามารถสร้างได้ แต่ผังใหม่กลับสร้างไม่ได้ โดยเฉพาะอาคารพาณิชย์ สำนักงาน ในตัวเมืองเกือบไม่ได้เลย สืบเนื่องมาจากความกว้างของถนนที่ต้องวัดจากปากซอยถึงก้นซอย”

ตัวอย่างเช่น ซอยรามอินทราฝั่งเหนือ ถึงถนนสายไหม กำหนดว่าถ้าสร้างอาคารพักอาศัยตั้งแต่ 1,000-1,999 ตารางเมตร พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.3 สีเหลือง จะต้องสร้างบนถนนกว้างถึง 30 เมตร นับจากปากซอยถึงก้นซอย ทั้งนี้เป็นระยะทางที่ยาวมาก และในบริเวณนั้นมีถนนที่กว้างเพียง 6-10 เมตรเท่านั้น หากเป็นตามที่กำหนดก็ไม่สามารถสร้างได้เลย เพราะการจะไปขยายถนนตลอดทั้งสายเป็นเรื่องที่แทบจะเป็นไปไม่ได้ จึงกลายเป็นพื้นที่ที่ไม่สามารถสร้างได้ในที่สุด และเชื่อว่าประชาชน หรือผู้ถือครองพื้นที่บริเวณนั้นไม่ทราบถึงผลที่จะตามมา หรือไม่ได้ศึกษา จนอาจไม่ได้ยื่นคำร้อง ทำให้รู้ตัวอีกทีก็ทำอะไรไม่ได้แล้ว, เดิมแถวลาดพร้าวบางส่วน ถนนเพียง 10 เมตรก็สร้างอาคารได้ 9,999 ตารางเมตร แต่ผังใหม่ต้อง 30 เมตรถึงจะได้

บริเวณพื้นที่สีเหลืองมีประมาณ 120 บริเวณ และกว่า 70 บริเวณ ประสบปัญหาเรื่องขนาดของถนน, บริเวณสะพานควาย ถึงอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ ถนนต้องกว้างเกิน 30 เมตรตลอดสาย จึงจะสร้างสำนักงานขนาดใหญ่ได้ แต่เมื่อสำรวจพบว่าบริเวณบางส่วนของสายนี้กลับมีถนนกว้างเพียง 28 เมตร จึงไม่สามารถสร้างสำนักงานขนาดใหญ่ได้เลยตลอดสาย แต่สร้างที่อยู่อาศัยได้

ดังนั้นจะเห็นได้ว่าพื้นที่ส่วนใหญ่ใน กทม.ไม่สามารถสร้างอาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ได้เลย เนื่องจากข้อกำหนดของความกว้างของถนนในผังเมืองรวม กทม.ฉบับนี้
ส่วนของบางพื้นที่ฝั่งธนบุรี มีนบุรี ลำลูกกา อาจทำได้เพียงสร้างบ้านเดี่ยวเท่านั้น หรือกรณีทาวน์เฮาส์แถวฝั่งธนฯ บางส่วน ชานเมืองตอนเหนือ บางส่วนของมีนบุรี คลองสามวา ฯลฯ ที่มีพื้นที่สีเหลือง ต้องสร้างบนพื้นที่ 20 ตารางวา จากเดิมที่ให้สร้างได้ 16 ตารางวา ราคาก็จะแพงขึ้น รวมถึงการกำหนดให้บ้านแฝดในพื้นที่ ย.2 ต้องมีขนาดแปลงที่ดินไม่น้อยกว่า 50 ตารางวา จากเดิม 35 ตารางวา ซึ่งในส่วนของสุวรรณภูมิถึงมีนบุรีมีทั้งซ้าย และขวา ประมาณกว่า 25,000 ไร่ และไม่สามารถสร้างคอนโดได้

นอกจากนี้ยังส่งผลต่อพื้นที่ของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่ก่อนหน้านี้ทางจุฬาฯ ได้ว่าจ้างให้คนออกแบบพื้นที่ใช้งานทั้งหมดรวม 70 ล้านบาท ที่รวมถึงการจัดสรรเรื่อง คอนโด, ออฟฟิศ ฯลฯ แต่ผังเมืองรวม กทม.ใหม่ หากมีการกำหนดใช้ตามนั้น ก็จะส่งผลให้ไม่สามารถก่อสร้างออฟฟิศสูง 30 ชั้นได้ เพราะกำหนดให้ต้องมีความกว้างของถนน 30 เมตร ที่อยู่อาศัยสร้างไม่เกิน 9,999 ตารางเมตร ต้องถนนเกิน 16 เมตร แต่เดิมถนนจะอยู่ที่ 6-8 เมตร เท่านั้น ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน ย้ำว่า ผังเมืองฉบับใหม่นี้ต้องดูในรายละเอียดแต่ละประเภทอีกครั้ง ซึ่งจุฬาฯ ได้ยื่นคำร้องไปแล้ว ต่างจากพื้นที่ใจกลางเมือง อาทิ สาทร สีลม สุขุมวิท ฯลฯ ที่ได้ร้องเรียนก่อนหน้านั้น และมีการแก้ไขเรื่องข้อกำหนดความกว้างของถนนลง จึงสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ และจะส่งผลให้ที่ดินใจกลางเมืองราคาสูงขึ้น

“ประชาชนชั้นกลางจะซื้อทาวน์เฮาส์ หรือคอนโดในเมืองก็ลำบากขึ้น ส่วนของห้องเช่าก็สามารถขึ้นราคาได้ 30-50% เพราะว่าประชาชนไม่มีทางเลือก ในส่วนของเจ้าของที่ดินที่ได้รับผลกระทบจนไม่สามารถนำไปสร้างอาคารได้เต็มที่แนะนำให้จำนองกับธนาคาร”

อีกหนึ่งประเด็นที่ดูเหมือนจะเอื้อประโยชน์แก่ประชาชน คือเรื่องของการสร้างที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้า จากเดิมที่นับจุดศูนย์กลาง อันใหม่นับจากขอบชานชาลาจึงจะได้ประโยชน์มากขึ้นในด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโด แต่เมื่อดูในรายละเอียดจะพบว่า การเอื้อประโยชน์ที่อยู่ในรอบรัศมี 500 เมตร ถนนกว้างเพียง 6 เมตรก็พอ จะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อชานชาลานั้นเปิดใช้งานแล้วเท่านั้น ซึ่งต้องรอจนกว่าจะเปิด ไม่สามารถพัฒนาเพื่อรองรับได้ หากต้องการสร้างก่อนก็ต้องใช้กฎตามปกติ ในพื้นที่นั้นๆ ซึ่งต้องกว้างเกิน 30 เมตร

เปิดพื้นที่ Flood way


ในส่วนพื้นที่รับน้ำ หรือ Flood way นั้น ผู้อำนวยการสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร กล่าวว่า กทม.ได้นำผลการศึกษาเรื่องการจัดการทรัพยากรน้ำ ป้องกันน้ำท่วมและการระบายน้ำ พร้อมการป้องกันการกัดเซาะชายฝั่งทะเล

มาบูรณาการเข้าไปในผังเมืองรวมนำไปสู่การทำงานแบบบูรณาการของ 3 หน่วยงานภายในของ กทม. ทั้ง สำนักผังเมือง สำนักสิ่งแวดล้อม และสำนักการระบายน้ำ ซึ่งจะมีด้วยกัน 3 แผนผัง ดังนี้

1. แผนผังแสดงที่โล่ง 5 ประเภทดังนี้ แบบแรก ที่โล่งเพื่อการนันทนาการและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม, พื้นที่โล่งเพื่อรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมบริเวณริมถนนและริมแม่น้ำและลำคลอง, ที่โล่งเพื่อการสงวนรักษาสภาพการระบายน้ำตามธรรมชาติ, ที่โล่งพักน้ำเพื่อการป้องกันน้ำท่วม และที่โล่งเพื่อการอนุรักษ์และฟื้นฟูสภาพแวดล้อมชายฝั่งทะเล ซึ่งผังแสดงที่โล่งจะส่งเสริมให้รักษาสภาพแวดล้อมเพื่อการทำหน้าที่เป็นที่โล่งและที่รับน้ำของ กทม.อย่างสมบูรณ์ และไม่สนับสนุนให้พัฒนาด้านการก่อสร้างอาคาร
2. แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน เป็นผังที่ไม่ส่งเสริมให้พัฒนาที่ดินอย่างเข้มข้นในบริเวณที่ถูกกำหนดเป็นที่โล่ง
3. แผนผังแสดงโครงการกิจการสาธารณูปโภค เป็นแผนผังที่ว่าด้วยระบบคลองและระบบระบายน้ำ

สำหรับพื้นที่ Flood way จะถูกกำหนดไว้ทั้งสองฝั่งของ กทม. เป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบท และเกษตรกรรม เป็นพื้นที่โล่งให้มากที่สุด ก่อสร้างอาคารให้น้อยที่สุด เพื่อสนับสนุนการรับน้ำจากแนวเหนือสู่แนวใต้ และลงทะเลอ่าวไทย ซึ่งเป็นพื้นที่ขนาดใหญ่

ส่วนพื้นที่ใจกลางเมือง กระจายออกเป็นพื้นที่เล็กๆ ตามสวนสาธารณะ และบึงต่างๆ พื้นที่โล่งกำหนดไว้เป็นพื้นที่แก้มลิง หรือ Retention Area เพื่อรองรับการหน่วงน้ำก่อนระบายไปตามระบบการระบายน้ำ เช่น บึงหนองบอน, สวนเสรีไทย, บึงมักกะสัน, บึงพระราม 9, บึงโรงงานยาสูบ, บึงลำพังพวย (การเคหะแห่งชาติ)

ขณะเดียวกันพื้นที่รับน้ำนั้นจะประกอบด้วย 1. ในฝั่งตะวันออกของ กทม. จะมีพื้นที่บางส่วนของเขตคลองสามวา เขตมีนบุรี และเขตลาดกระบัง เป็นที่โล่งขนาดใหญ่ 2. ในฝั่งตะวันตกตอนเหนือ ประกอบด้วยพื้นที่บางส่วนของเขตทวีวัฒนา เขตตลิ่งชัน และเขตบางแค เน้นการอยู่อาศัยแบบหนาแน่นน้อย 3. ในฝั่งตะวันตกทางตอนใต้ บริเวณเขตบางขุนเทียน บริเวณที่โล่งใช้พักน้ำ และที่โล่งเพื่ออนุรักษ์และฟื้นฟูสภาพแวดล้อมชายฝั่งทะเล เน้นการป้องกันน้ำท่วมและหน่วงน้ำ 4. พื้นที่แก้มลิง เป็นการจัดหาพื้นที่รับน้ำขนาดเล็ก กระจายในพื้นที่ใจกลางเมือง เพราะการจะหาพื้นที่ขนาดใหญ่เพื่อใช้หน่วงน้ำเป็นเรื่องยาก

ในประเด็นพื้นที่ที่ถูกกำหนดเป็นพื้นที่รับน้ำนั้น ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน ระบุว่า พื้นที่โล่งที่กำหนดให้เป็นพื้นที่รับน้ำ เป็นทางน้ำไหล หรือ Flood way ผังใหม่กำหนดว่าห้ามถมที่ หากน้ำมาต้องท่วม ดังนั้น หากมีการก่อสร้างก็ไม่สามารถถมที่ให้สูงได้ หรือชาวบ้านที่อยู่เดิมก็ไม่สามารถถมเพื่อกันน้ำท่วมบ้านได้ แนะนำให้ชาวบ้านรีบถมที่ของตนก่อนที่ผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่จะมีผลบังคับใช้

กทม.เพิ่ม Flood way ยาก


ส่วน เชตวัน อนันตสมบูรณ์ รองอธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง ระบุว่า การจะเพิ่มฟลัดเวย์ในพื้นที่ กทม.เป็นเรื่องยาก จะส่งผลกระทบต่อประชากรจำนวนมาก เพราะพื้นที่ในกรุงเทพฯ มีจำกัด และมีความหนาแน่นมากอยู่แล้ว ทางผู้วางผังเห็นว่าควรคงพื้นที่และกำหนดการใช้แบบเดิมไว้ หรืออาจเพิ่มขึ้นนิดหน่อย และไปพัฒนาแม่น้ำ ลำคลอง ให้ใช้งานได้มีประสิทธิภาพแทน เชื่อว่าในกรุงเทพฯ ที่มีจำนวนแม่น้ำ ลำคลองกว่า 200-300 คลอง หากได้รับการดูแลให้มีสภาพที่ดี ก็จะสามารถรับน้ำได้มากพอสมควร

แต่หากมีปริมาณฝนตก หรือมีน้ำฝนแบบปี 2554 เชื่อว่าสามารถรองรับได้แน่นอน แต่ต้องดูการบริหารจัดการน้ำ การกั้นทางน้ำประกอบด้วย เพราะหากมีการกั้นทางน้ำ เมื่อเวลาน้ำมาจึงมีปริมาณมากและแรง แต่หากปล่อยไปตามธรรมชาติของทางน้ำ อาจมีการท่วมปริ่มๆ แต่ไม่เยอะมาก ไม่สูงมาก

อีกหนึ่งแนวทางที่ส่งผลต่อการระบายน้ำ ซึ่งทางรัฐบาลให้ความสำคัญในการแก้ไขปัญหา โดยขณะนี้รัฐบาลกำลังพิจารณาสร้างที่อยู่อาศัยให้แก่ผู้ที่บุกรุกคูคลอง ควบคู่ขนานกันไป และอยู่ระหว่างการหาพื้นที่สร้างอาคารที่อยู่ของผู้บุกรุก ซึ่งวางไว้ว่าจะมีหลายพื้นที่ตามความเหมาะสม แต่จะไม่ไปไกล จะอยู่ในพื้นที่ที่สะดวกต่อการทำมาหากิน เดินทางสะดวกสบาย และคาดว่าจะอยู่ในรูปแบบของคอนโด หรืออาคารมากกว่า

ทั้งนี้ การจัดพื้นที่ให้กับผู้ที่บุกรุกคูคลองจะเป็นการจัดระเบียบให้แก่ กทม.ซึ่งบางแม่น้ำลำคลองใน กทม. เป็นที่ท่องเที่ยวได้ หากมีการจัดการที่ดี สามารถเชื่อมต่อกันได้ และแก้ไขปัญหาการบุกรุก และแก้ปัญหาน้ำไม่ท่วมได้ด้วย

“ส่วนของการทำฟลัดเวย์ในผัง กทม.ใหม่ยังคงพื้นที่เดิม เหมือนผังเดิมอยู่ เนื่องจาก กทม.ได้ดำเนินการวางผังเดินหน้าไปไกลแล้ว จะย้อนกลับมาอีกไม่ได้ เพราะเมื่อผ่านกรรมการผังเมืองแล้ว จะทำอะไรเพิ่มไม่ได้ นอกจากประชาชนจะยื่นคำร้องเข้ามา”

ผังเมืองรวมทั้งประเทศต้องมีผัง Flood way


รองอธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง ระบุอีกว่า ผังเมืองรวมใหม่ของจังหวัดอื่นๆ ที่ยังไม่ได้จัดทำ จากนี้ไปจะต้องทำผังป้องกันน้ำท่วมขึ้นมาประกอบอีกผังหนึ่งด้วย ดังนั้นจะมี 1. แผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นสีๆ 2. เป็นเรื่องของถนน 3. จะมีอีกแผ่นหนึ่งที่เกี่ยวกับแก้มลิง ฟลัดเวย์ โดยจะทำต่างจังหวัดก่อน ซึ่งขณะนี้จังหวัดพะเยาเสนอเข้ามา ทางกรมการผังเมืองให้กลับไปทำผังน้ำท่วมมาด้วย ซึ่งต่อไปจะมีเรื่องนี้ตลอด และในอนาคตเมื่อศึกษาลึกเข้าไปในพื้นที่ก็จะพัฒนาไปดูเรื่องอื่นๆ ตามความเหมาะสมในพื้นที่นั้นๆ อาทิ พื้นที่เสี่ยงภัยเรื่องดินถล่ม

โดยเมื่อพัฒนา ศึกษาผังเมืองชัดเจน ลงรายละเอียดแต่ละพื้นที่ ภาพที่จะออกมาชัดเจน อย่างเรื่องการป้องกันน้ำท่วมที่ถูกต้องชัดเจนในผังจะบอกระดับดิน ที่ไหนไม่ควรมีโรงงานอุตสาหกรรม หรือบริเวณที่ตั้งโรงงานอยู่เดิมจะบอกว่าเหมาะสมที่จะตั้งหรือไม่ หากไม่เหมาะเจ้าของจะเป็นผู้ตัดสินใจเอง ว่าจะยอมรับสภาพ หรือย้ายออกจากพื้นที่

“กทม.ถือว่าหนาแน่นมาก การจะขยายถนนสักเส้นก็ลำบาก แม้จะใช้การเวนคืนที่ดินได้ก็ตาม ในส่วนของการบริหารจัดการก็จะยากขึ้น สาธารณูปโภคก็ลำบาก หากปล่อยไปเรื่อยๆ จะประสบปัญหาน้ำประปาขาด ปัญหาน้ำท่วมก็จะแก้ไม่ตก จึงควรเตรียมหาเมืองใหม่ เหมือนอย่างที่ประเทศอื่นก็ทำกันแล้ว ด้วยเหตุที่ว่าเมืองหลวงแน่นไปหมด และได้มองการณ์ไกลเพื่อรองรับอนาคต อาทิ เกาหลีใต้, พม่า, มาเลเซีย”

รองอธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง ย้ำว่า การประกาศผังเมืองรวมใหม่ในทุกๆ พื้นที่นั้น สิ่งสำคัญคือ เจ้าของพื้นที่ และผู้ที่ต้องการปลูกสร้าง ต้องพิจารณา 2 ประเด็นหลัก คือ 1. ต้องดูผังเมืองก่อนว่าให้ปลูกสร้างอะไรได้บ้าง 2. ดูกฎหมายควบคุมอาคารว่าถ้าสร้างได้ ต้องมีพื้นที่ถนนกว้างเท่าไร สามารถสร้างอาคารสูงขนาดไหน แต่หากผังเมืองห้ามสร้างก็ไม่ต้องไปดูต่อ เพราะทั้ง 2 ส่วนนี้จะสอดคล้องกัน

ขณะเดียวกันเชื่อว่าผัง กทม.ใหม่จะเอื้อประโยชน์ให้แก่สังคมโดยรวม เช่น ในรัศมีใกล้สถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน รถไฟฟ้า อนุญาตให้สร้างอาคารสูงเพื่อที่อยู่อาศัยได้ เพื่อให้ประชาชนมีความสะดวกสบายในการเดินทาง เป็นต้น

จุฬาฯแนะประชาชนย่านพื้นที่รับน้ำในกทม. รีบถมที่ก่อนผังเมืองใหม่บังคับใช้!

ก.ค. 2555 ราคาประเมินใหม่เริ่มใช้

posted Aug 24, 2012, 8:26 PM by nerud s   [ updated May 13, 2014, 12:56 AM ]


Burning_Dollar_Sign

 
จับตาโค้งท้าย 29 มิถุนายน 2555 ดีเดย์วันสิ้นสุดบังคับใช้บัญชีราคาประเมินที่ดิน กรมธนารักษ์เก่าฉบับ ปี 2554 ผู้ประกอบการ -ลูกบ้าน- แบงก์ แห่โอนบ้านจัดสรร -ที่ดินเปล่า ชื้อขายเปลี่ยนมือ ทะลักสำนักงานที่ดินทั่วประเทศ ชิ่งหนีราคาประเมินใหม่ ประกาศใช้ 1ก.ค.55 ปรับสูงขึ้น กว่า 20% ค่ายพฤกษาเร่งโอนกว่า 1,000หน่วย ค่า 2,000 ล้าน /บิ๊กทรี โอนที่ดินเปล่าย่านเอกมัยผุดคอนโดฯ เผย กทม.-ปริมณฑล ยอดเร่งโอนเฉลี่ยไตรมาสละ 20,000 หน่วย ไตรมาส3 ลักไก่ ก่อนกำหนดเพียบ ทำเลฮอตพระโขนง แนวรถไฟฟ้า ราชพฤกษ์ ชัยพฤกษ์ "อธิบดีกรมที่ดิน " ย้ำ อย่ารอวันสุดท้าย ยัน พร้อมรับมือคลื่นมหาชน เปิดถึงมิดไนต์ยันเช้า

          สืบเนื่องจาก กรมธนารักษ์ เลื่อนประกาศบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินใหม่ จาก 1 มกราคม 2555 -2558 เป็น 1กรกฎาคม 2555 เกิดจากปัญหาอุทกภัยครั้งรุนแรง ล่าสุด เหลือเวลา อีกไม่กี่วันจะสิ้นสุดการบังคับใช้ บัญชีราคาประเมินที่ดินฉบับเก่านั้นฟันธงว่า ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง ทั้งกรมที่ดิน สถาบันการเงิน บริษัทพัฒนาที่ดิน ผู้บริโภคตลอดจนประชาชนทั่วไป ต่างเตรียมพร้อมไม่ต้องการเสียค่าใช้จ่ายเพิ่ม ท่ามกลางค่าครองชีพที่สูงขึ้นเป็นเงาตามตัว ดังนั้น การเร่งโอนกรรมสิทธิ์ครั้งนี้น่าจะมืดฟ้ามัวดินโดยเฉพาะทำเลฮอต เนื่องจากราคาประเมินใหม่รอบนี้ปรับตัวสูงทั้งประเทศ เฉลี่ย 20%
นายบุญเชิด คิดเห็น อธิบดีกรมที่ดิน เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า กรมที่ดินได้ประชาสัมพันธ์ทำความเข้าใจกับประชาชนและผู้ประกอบการให้ทราบว่าวันที่ 30 มิถุนายน 2555 จะสิ้นสุดการบังคับใช้ บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ของกรมธนารักษ์ และวันที่ 29 มิถุนายน 2555 ถือเป็นวันสุดท้ายของเดือนตามวันเวลาราชการ อย่างไรก็ดี เชื่อว่า จะมีการเร่งโอนในวันสุดท้ายจำนวนมาก เพื่อไม่ต้องเสียเงินจากค่าโอนมากขึ้น เพราะเท่าที่ทราบ บัญชีราคาประเมิน มักจะขยับขึ้น มากกว่ารอบบัญชีที่ผ่านมา และหากประชาชน รายใดไม่ต้องการเสียค่าใช้จ่ายมาก หากพร้อม นับตั้งแต่บัดนี้ ให้เดินทางมาดำเนินการเสียเนิ่นๆ เพื่อไม่กระทบกับเจ้าหน้าที่ที่ต้องรับปริมาณงานที่มากเกินไป แต่แน่นอนว่า ใกล้ๆวันสุดท้ายประมาณ 1 สัปดาห์ คนจะเดินทางเข้ามาติดต่อ ยังสำนักงานที่ดินมากขึ้น กว่าเวลาปกติเท่าตัวหรือมากกว่านั้น และยิ่งวันสุดท้าย ยิ่งมากขึ้นแน่นอน
 

          "เพื่อไม่ให้เกิดปัญหากรมได้ เตรียมพร้อมรับมือไว้เรียบร้อยแล้วทุกสำนักงานที่ดินทั่วประเทศ โดยเฉพาะ สำนักงานที่ตั้งอยู่ในทำเลสำคัญ โดยย้ำกับเจ้าหน้าที่ว่าจะต้องรับคำขอและให้บริการกับประชาชนให้ครบทุกคนโดยไม่มีตกค้าง ขณะเดียวกัน ยอมรับว่า จะมีโครงการบ้านจัดสรร ที่ได้รับใบอนุญาต สร้างยังไม่เรียบร้อย ก็ เร่งโอนทันทีก็มีจำนวนมาก รวมทั้งที่ดิน เปล่าแบ่งแปลงย่อยและที่ดินซื้อขายปกติทั่วไปเพื่อทำโครงการบ้านจัดสรร หรือซื้อเก็บไว้ จะต้องเร่งโอนในรอบบัญชีนี้ให้ทัน ส่วนคอนโดมิเนียม ไม่เกี่ยวกับการเร่งโอน สำหรับราคาประเมินที่ดินดังกล่าวทั้งนี้ คอนโดมิเนียมจะมีบัญชีเฉพาะต่างหากของอาคารนั้นๆ อย่างไรก็ดีกรมจะมีรายได้จากการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการโอน เข้ากระทรวงการคลัง เฉลี่ย 20,000 ล้านบาทต่อปี
ขณะเดียวกันขอให้ทุกคนรีบโอนก่อนวันสุดท้าย เพราะคนไทยถ้าไฟไม่ลนก้น ก็ไม่ดำเนินการ ตอนนี้เจ้าหน้าที่ที่ดินพร้อม คนพร้อม แต่ช่วงวันสุดท้ายที่ราคาประเมินสิ้นสุด อาจต้องอยู่ถึง 4 ทุ่ม -เที่ยงคืน หรือถึงเช้าก็ต้องทำ
 

          แหล่งข่าวจากสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร(กทม.)กล่าวเพิ่มเติมว่า ได้ เตรียมพร้อมให้บริการไว้แล้ว ประมาณช่วง 1-2 วัน ก่อนสิ้นสุดราคาประเมินที่ดินเก่า และใช้บัญชีราคาประเมินใหม่จะมีประชาชนติดต่อขอใช้บริการมากเท่าตัวเช่นวันปกติจะมีคนมาขอใช้บริการ 100 รายต่อวัน แต่ช่วงดังกล่าว มีคนขอใช้บริการ 200 รายต่อวันทั้งนี้จากสถิติที่มีผู้มาใช้บริการ ช่วงที่ราคาประเมินหมดอายุ สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานครสาขา พระโขนง ครองแชมป์ ให้บริการถึง 6 โมงเช้า แต่ การรับเรื่อง รับคำขอจนกว่าประชาชนจะหมด ประมาณ 2 ทุ่ม-3 ทุ่ม หรือไม่เกินเที่ยงคืน แต่หลังจากนั้นจะเป็นขั้นตอนของเจ้าหน้าที่ ซึ่งต้องทำงานให้แล้วเสร็จภายในวันเดียว
 

          ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ขณะนี้ บริษัทได้เร่งโอนกรรมสิทธิ์ กับลูกค้าที่ซื้อโครงการอยู่แล้ว โดยเฉพาะสิ้นเดือนมิถุนายน 2555 ก่อนประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ บริษัทวางเป้าเร่งโอน 2,000 ล้านบาท กว่า 1,000 หน่วย ส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ทั้งนี้ ภาระการโอน ผู้ประกอบการและผู้บริโภค มีภาระ ถือร่วมกัน 1% ซึ่งมั่นใจว่า จะสามารถโอนได้ตามเป้า
 

          สอดคล้องกับ นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ เลขาธิการ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และกรรมการผู้จัดการบริษัท บิ๊กทรี แอสเสท จำกัด กล่าวว่า แน่นอนว่า ช่วงโค้งสุดท้ายของรอบบัญชีราคาประเมินที่ดินจะหมดอายุหรือหมดมาตรการลดหย่อนค่าโอนบ้าน ที่ผู้บริโภค ผู้ประกอบการและสถาบันการเงิน มักพร้อมใจเดินทางไปโอนกันแน่นสำนักงานที่ดิน อย่างไรก็ดี บัญชีรอบใหม่ ราคาประเมินที่จะประกาศ 1กรกฎาคม 2555- 2558 หลังจากเลื่อนจาก 1 มกราคม 2555 เนื่องจากน้ำท่วม แต่ปรากฏว่า ทำเลน้ำท่วม ราคาประเมินกลับสูง โดยเฉพาะ ทำเล บนถนนราชพฤกษ์ ชัยพฤกษ์ นนทบุรี ราคาประเมิน ใหม่ขยับ 30-50% และแนวรถไฟฟ้าในเขตกรุงเทพฯชั้นใน ที่ราคาประเมิน ปรับถึง 50-60 % ดังนั้นผู้ประกอบการที่ซื้อที่ดิน เพื่อทำโครงการจะต้องเร่งโอนก่อนสิ้นเดือนนี้
ขณะเดียวกัน จะมีบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม ที่ดินเปล่า แห่กันโอนมาก 5 วันก่อนวันสุดท้ายของการบังคับใช้ราคาประเมิน ดังกล่าว โดยในภาพรวม จะมีบ้านและคอนโดมิเนียม รอโอนกรรมสิทธิ์ ช่วงไตรมาสที่ 2 (เมษายน -มิถุนายน 2555) เฉลี่ย 20,000 หน่วยหรือช่วงสิ้นสุดราคาประเมินฯเก่า และ ยังเชื่อว่า ไตรมาสที่ 3 คือ (กรกฎาคม-กันยายน 2555) จะมีการลักไก่ เลื่อนโอนเร็วขึ้น ก่อนกำหนดให้ทันเดือนมิถุนายน แต่จะต้องเป็นบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว
 

          อย่างไรก็ดี ในส่วนของ บริษัท เตรียมเร่งโอนที่ดินเปล่าจำนวน 1ไร่ ที่ซื้อต่อจากเจ้าของที่ดินเดิม ทำเล เอกมัยซอย 40 ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส เพื่อพัฒนาคอนโดมิเนียม ภายใต้ชื่อ "ทรีคอนโด"จำนวน 119 หน่วย และเปิดขาย 1 กรกฎาคม 2555 แม้ว่าเจ้าของที่ดินจะให้สิทธิ์โอนที่ดินได้ ถึงเดือนสิงหาคม 2555 แต่บริษัทเกรงว่า จะเสียค่าใช้จ่ายสูงกว่าปกติ 30-40% หรือกว่า 100,000 บาทต่อตารางวา จากราคาประเมินที่ดินเดิม ไม่ถึง 100,000 บาทต่อตารางวา นอกจากนี้ บริษัทยังมียอดโอน 100 หน่วยภายในสิ้นเดือนนี้เช่นกัน
ขณะเดียวกัน ในโซนน้ำท่วมแม้จะ ได้รับผลกระทบค่อนข้างมาก และยอดขายซึมๆ แต่ราคาประเมินก็ไม่ปรับลดลง หลายพื้นที่ปรับขึ้น เพราะถือว่าเป็นเหตุสุดวิสัย และรัฐบาลสามารถแก้ปัญหาได้ ทั้งเขื่อน ฟลัดเวย์ ฯลฯ
 

          "ฐานเศรษฐกิจ" สอบถาม นายเศกสรรณ์ งากิ่ง ผู้บริโภค ที่ซื้อโครงการ พฤกษาวิลล์ 50/1 ทาวน์เฮาส์ราคา เกือบ 2 ล้านบาท ทำเลใกล้มิสทิน ถนนร่มเกล้า เล่าว่า เมื่อไม่นานมานี้ เนื่องจาก บริษัท ได้ แจ้งให้ รีบโอน บ้านให้ แล้วเสร็จ ซึ่งขณะนี้ ยอมรับว่าโอนเรียบร้อยแล้ว ทั้งนี้ มองได้ 2 ประเด็น คือ 1. บริษัท ต้องการรับรู้รายได้ ให้เร็วเพื่อแจ้งกับตลาดหลักทรัพย์ฯ 2. ต้องการใช้ เร่งโอนให้ทันบัญชีราคาประเมินที่จะหมดอายุสิ้นเดือนมิถุนายน นี้ เพื่อ จูงใจลูกค้า โดย ออกแคมเปญ ออกค่าโอนให้กับลูกค้า 1% จากเดิมที่ลูกค้าต้องรับภาระ

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 2,747 10-13 มิถุนายน พ.ศ. 2555

กรุงเทพฯติดโผเมืองใหญ่เสี่ยงถูกภัยธรรมชาติทำลายย่อยยับ อันดับ 10 ของโลก / อันดับ 1 อาเซียน

posted Jul 12, 2012, 12:25 AM by nerud s   [ updated May 13, 2014, 1:01 AM ]


เอเจนซีส์/ASTV ผู้จัดการออนไลน์-ผลการศึกษาขององค์การว่าด้วยความร่วมมือทางเศรษฐกิจและการพัฒนา หรือ “โออีซีดี” ระบุ กรุงเทพมหานคร เมืองหลวงของไทยติด “อันดับ 10 ของโลก” และ “อันดับ 1 ในอาเซียน”ในฐานะเมืองใหญ่ที่มีความเปราะบางต่อการเปลี่ยนแปลงของสภาพภูมิอากาศโลก และถือเป็นเมืองสุ่มเสี่ยงอย่างยิ่งยวดต่อภัยคุกคามจากระดับน้ำทะเลที่เพิ่มสูงขึ้น และการทำลายล้างของคลื่น “สตอร์ม เซิร์จ” โดยคาดว่า มูลค่าทรัพย์สินในกรุงเทพฯที่สุ่มเสี่ยงต่อหายนะดังกล่าว อาจพุ่งสูงถึง 1.1 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐฯ (ราว 34.9 ล้านล้านบาท) ในปี ค.ศ.2070 หรืออีก 58 ปี นับจากนี้

รายงานขององค์กรความร่วมมือระหว่างประเทศดังกล่าวซึ่งก่อตั้งมาตั้งแต่ปี ค.ศ.1961 และมีฐานอยู่ที่กรุงปารีสของฝรั่งเศสระบุว่ามีเมืองท่ามากกว่า 130 แห่งทั่วโลกที่กำลังตกอยู่ในความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆต่อภัยคุกคามจากเหตุน้ำท่วมเพราะคลื่น “สตอร์ม เซิร์จ” , ภัยคุกคามจากพายุ รวมถึง การที่ระดับน้ำทะเลทั่วโลกเพิ่มสูงขึ้น และมีอุณหภูมิอุ่นขึ้นกว่าปกติ ซึ่งทางโออีซีดีระบุว่า กรุงเทพมหานครเป็นหนึ่งในเมืองใหญ่ ที่ขาดการวางแผนด้านการพัฒนาที่มีประสิทธิภาพ และยังมีการบริหารจัดการในเชิงโครงสร้างที่ “ย่ำแย่” ซึ่งแน่นอนว่า จะยิ่งส่งผลให้มีคนกรุงเทพฯต้องตกอยู่ในความเสี่ยงจากภัยคุกคามดังกล่าวมากยิ่งขึ้น เช่นเดียวกับในอีกหลายเมืองใหญ่ทั่วโลก

ผลการศึกษาขององค์การระหว่างประเทศซึ่งมีสมาชิก 34 ชาติดังกล่าวระบุว่า เมืองหลวงของไทยซึ่งมีประชากรอาศัยอยู่ไม่ต่ำกว่า 12 ล้านคนซึ่งครั้งหนึ่งเคยถูกขนานนามว่า “เวนิสตะวันออก” แห่งนี้ อาจตกอยู่ในอันตรายจากภัยคุกคามจากการเปลี่ยนแปลงของสภาพภูมิอากาศโลกมากขึ้น ซึ่งภายในปี ค.ศ. 2070 ประชากรของกรุงเทพฯ ไม่ต่ำกว่า 5.1 ล้านคนจะตกอยู่ในภาวะสุ่มเสี่ยงที่จะได้รับผลกระทบมากที่สุดจาก “สารพัดภัยธรรมชาติ” ไม่ว่าจะเป็นปรากฏการณ์คลื่นซัดกระหน่ำชายฝั่ง น้ำท่วม หรือ พายุ

ขณะที่มูลค่าทรัพย์สินในเมืองหลวงของไทยที่สุ่มเสี่ยงถูกทำลาย ก็คิดเป็นวงเงินมหาศาลถึง 1.1 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐฯ หรือกว่า 34.9 ล้านล้านบาท และทำให้กรุงเทพฯกลายเป็นมหานครที่เสี่ยงต่อภัยคุกคามจากสภาพอากาศโลกมากที่สุดเป็นอันดับที่ 10 ของโลก แต่เป็นเมืองที่มีความเสี่ยงสูงที่สุดเป็นอันดับที่ 1 ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

ด้านโฮเซ อังเฆล กูร์เรีย อดีตนักการทูตชาวเม็กซิกัน วัย 62 ปี ในฐานะเลขาธิการใหญ่ของโออีซีดี ออกมาเปิดเผยว่า เหตุน้ำท่วมครั้งใหญ่ในประเทศไทยที่เริ่มต้นขึ้นตั้งแต่ช่วงกลางปีที่แล้วและสร้างความเสียหายเป็นวงเงินมากกว่า 45,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ (ราว 1.43ล้านล้านบาท) นั้น ถือเป็นสัญญาณเบื้องต้นที่บ่งชี้ว่า นับจากนี้เมืองหลวงของไทยจะต้องเผชิญกับภัยพิบัติทางธรรมชาติที่มีแนวโน้มรุนแรงมากขึ้น

ทั้งนี้ รายงานของโออีซีดีระบุว่า 10 เมืองใหญ่ของโลกที่สุ่มเสี่ยงจะถูกทำลาย หรือเสี่ยงได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงของสภาพอากาศโลกมากที่สุด คือ เมืองไมอามี มลรัฐฟลอริดา ของสหรัฐฯ, นครกว่างโจว ของจีน, มหานครนิวยอร์กและเมืองนวร์ก ของสหรัฐฯ, เมืองโกลกาตาหรือกัลกัตตาของอินเดีย,นครเซี่ยงไฮ้ของจีน , เมือง มุมไบของอินเดีย, เมืองเทียนจินหรือเทียนสินของจีน, กรุงโตเกียว เมืองหลวงของญี่ปุ่น, เขตปกครองพิเศษฮ่องกงของจีน และปิดท้ายด้วยกรุงเทพมหานครของไทย ในอันดับที่ 10







1-10 of 16